【土增清理系列】(七)项现在管理费VS委托代建费的土地增值税清理成本扣除原则

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      土地增值税清理项现在管理费/委托代建服务费用的税务处理:(一)针对土地增值税清理,现在税务总局层面并异国清晰规定对于项现在管理服务费、委托代建服务费该做如那里理,根据中国税务报片面行家不悦目点,开发间接费用针对的是【企业内部自力核算单位】为开发产品而直接构造、管理开发项现在发生的费用。但不包括付出给项现在管理公司的项现在管理费和工程监理费。(二)但在土地增值税清理时,片面地方税务机关规定房地产开发企业委托第三方公司进走房地产项现在开发管理,付出的相关项现在管理费用,【1】能表明直接属于该开发项现在、贯穿于工程开发建设的全过程,【2】且在财务核算时与走政管理部分、财务部分及出售部分发生的管理费用、财务费用及出售费用睁开核算的,【3】经主管税务机关审核后,批准行为开发间接费用予以扣除。税收实务过程中,提出直接查找当地关于项现在管理服务费、委托代建服务费相关政策规定,或直接询问当地主管税务机关。

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一、项现在管理费/委托代建服务费产生背景    一、项现在管理费/委托代建服务费产生背景

   1、项现在管理服务费:

     原由房地产开发公司不具响答的管理、技术、构造经验及能力,从而将项主意开发建设交由具有开发建设能力的集团公司代为管理构造该项主意开发建设,在施工过程中的构造与管理及详细的项现在开展与监督均由集团公司来完善。集团公司与工程管理团队成员签定做事相符同,并且由集团母公司发放职工薪酬。集团公司与项现在公司签定房地产项现在管理服务相符同,并由项现在公司给集团母公司付出项现在管理服务费用,并由集团母公司给项现在公司开具项现在管理服务的税务发票。

   2、委托代建服务费:

    原由项现在开发主体不具响答的管理、技术、构造经验及能力,从而将项主意开发建设交由具有开发建设能力的公司代为管理构造该项主意开发建设,在施工过程中的构造与管理及详细的项现在开展与监督均由代建公司来完善。项现在开发主体将付出项现在管理费或委托代建服务费给到代建公司,代建公司开具响答的服务费发票给到项现在开发主体。

【解读】

    不管是站在项现在开发主体照样站在代建公司角度,此栽营业配相符开发模式在企业所得税方面清新已足非相关方的市场定价需求,能够取得相符规的票据,云云子处理十足是异国题目的,而且对两边而言这栽开发模式都有利,能够达成配相符共赢的造就。那么在土地增值税上呢?土地增值税必要根据当地税务政策规定来详细分析判定。

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二、项现在管理费的土地增值税处理规定  (一)总局层面政策规定  

    《土地增值税暂走条例实走细目》(财法字〔1995〕6号)规定,开发间接费用是指直接构造、管理开发项现在发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、做事珍惜费、周转房摊销等。

    Q:房地产开发公司异国本身的工地管理人员,付出给项现在管理公司的项现在管理费能否在土地增值税清理时扣除?另表付出的工程监理费能否在土地增值税清理时扣除?

  A:根据上述规定,开发间接费用针对的是【企业内部自力核算单位】为开发产品而直接构造、管理开发项现在发生的费用。但不包括付出给项现在管理公司的项现在管理费和工程监理费。【2012年度中国税务报不悦目点】

【解读】

    针对土地增值税清理,现在税务总局层面并异国清晰规定对于项现在管理服务费、委托代建服务费该做如那里理。在土地增值税清理时,提出直接查找当地关于项现在管理服务费、委托代建服务费相关政策规定,或直接询问当地主管税务机关。

   (二)地方层面政策规定  

  1、广州税务:

  (1)《广州市地方税务局关于印发土地增值税清理做事若干题目处理指引[2012年修订版]的知照照顾》(穗地税函[2012]198号)

    第十条规定,关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的题目

  (一)开发间接费用答是房地产开发企业直接构造、管理各开发项现在实际发生的费用,走政管理部分、财务部分或出售部分等发生的管理费用、财务费用或出售费用不得列入。  (二)开发间接费用与开发费用中的管理费用答遵命相关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并别离核算。如划分不清的,通盘行为房地产开发费用,按规定的比例计算扣除。  (三)房地产开发企业同时开发分歧房地产项现在时,根据受好的项现在扣除的开发间接费用答是各房地产项现在直接发生的实际付出并取得相符法有效凭证的费用。

    第十二条规定,关于房地产开发企业的管理费用和出售费用计算扣除题目

  (一)房地产开发企业将样板房自力于转让房地产以表单独建造的,其装修费用计入房地产开发费用;对在转让房地产内既作样板房又行为开发产品对表转让的,其样板房装修费用行为房地产开发成本的修建装配工程费计算扣除。  (二)房地产开发企业发生的下列费用,答行为管理费用计算扣除:  1.委托第三方公司进走房地产项现在开发管理,付出的相关项现在管理费用(工程监理费除表);  2.向上级公司缴纳的管理费;  3.转让房地产过程中缴纳的诉讼费;  4.为开发项现在购买的商业保险。  (三)房地产开发企业向房地产管理部分缴纳的商品房预售款监督管理服务费,答行为出售费用计算扣除。  (2)《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清理做事相关题目的处理指引的知照照顾》(穗地税函[2014]175号)

    第一条规定,关于家具家电成本的扣除题目

    随房屋一路出售的家具、家电,倘若装配后不走移动,成为房屋的构成片面,并且拆除后影响或丧失其使辛勤能的,如集体中央空调、户式幼型中央空调、固定式衣柜橱柜等,其表购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的表购成本予以据实扣除,但不得行为加计20%扣除的基数。

    第二条规定,关于项现在管理费、境表设计费的扣除题目    

    房地产开发企业委托第三方公司进走房地产项现在开发管理,欧宝资讯付出的相关项现在管理费用,【1】能表明直接属于该开发项现在、贯穿于工程开发建设的全过程,【2】且在财务核算时与走政管理部分、财务部分及出售部分发生的管理费用、财务费用及出售费用睁开核算的,【3】经主管税务机关审核后,批准行为开发间接费用予以扣除。对房地产开发企业委托境表设计公司发生的境表设计费,实在、相符理且能挑供相符法、有效凭证的,批准扣除。

    第三条规定,关于项现在建设用地红线表付出的扣除总题目

    纳税人造取得土地行使权,在项现在建设用地红线表为当局建设公共设施或其他工程发生的付出,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清理管理相关题目的知照照顾》(国税发[2006]187号)第四条第(一)项确定的相关性原则,【纳税人倘若能挑供国土房管部分的制定、补充制定,或者相关当局主管部分出具的表明文件的】,批准行为取得土地行使权所付出的金额予以扣除。

【解读】

    在国家层面,并未清晰规定项现在管理费是否能够在土地增值税前计入开发成本中进走加计扣除。原则上根据财法字〔1995〕6号的规定,房地产开发企业本身具有项现在开发的资源和能力的,其委托第三方公司进走房地产项现在开发管理,付出的相关项现在管理费用是不及行为“属于直接构造、管理开发项现在发生的费用”的开发间接费进走加计扣除的。

    但是倘若项现在公司【1】能表明直接属于该开发项现在、贯穿于工程开发建设的全过程,【2】且在财务核算时与走政管理部分、财务部分及出售部分发生的管理费用、财务费用及出售费用睁开核算的,【3】经当地主管税务机关审核后,在地方层面也是能够行为开发间接费用予以加计扣除的。

    必要挑醒仔细的是,是否能够进走加计扣除,最后只根据当地税务机关的理解实走为准。毕竟土地增值税的清理做事地域性极强,尤其在国家层面未予以清晰规定的情况下,扣除项现在也必要有清晰的法条赞成,况且还牵涉到地方税务机关的税收征管题目。在税收实务过程中,对于这个题目,无数地方税务机关也并异国发布清晰的法规作出详细规定,在进走土地增值税清理时提出项现在公司积极与当地税务机关进走疏导,争夺最大的税收优惠。   

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三、委托代建服务费的土地增值税处理规定(一)总局层面政策规定  

    《土地增值税暂走条例实走细目》(财法字〔1995〕6号)规定,开发间接费用是指直接构造、管理开发项现在发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、做事珍惜费、周转房摊销等。

    Q:房地产开发公司异国本身的工地管理人员,付出给项现在管理公司的项现在管理费能否在土地增值税清理时扣除?另表付出的工程监理费能否在土地增值税清理时扣除?

  A:根据上述规定,开发间接费用针对的是【企业内部自力核算单位】为开发产品而直接构造、管理开发项现在发生的费用。但不包括付出给项现在管理公司的项现在管理费和工程监理费。【2012年度中国税务报不悦目点】

【解读】

    针对土地增值税清理,现在税务总局层面并异国清晰规定对于项现在管理服务费、委托代建服务费该做如那里理。在土地增值税清理时,提出直接查找当地关于项现在管理服务费、委托代建服务费相关政策规定,或直接询问当地主管税务机关。

   (二)地方层面政策规定  

      政策暂无清晰规定。

【解读】

    1、代建走为的营业内心:

    对于开发项现在主体异国响答的管理、技术、构造经验及能力,从而将项主意开发建设交由具有开发建设能力的公司代为管理构造该项主意开发建设,在施工过程中的构造与管理及详细的项现在开展与监督均由代建公司来完善,该委托代建走为的内心属于项现在公司代理完善项现在建设开发做事。

    委托代建走为不管是从委托代建相符同形态上,照样代建实际营业的两边人员安排及费用付出上,都相符土地增值税暂走条例实走细目中所规定的“直接构造、管理开发项现在发生的费用”的定义请求。理论上房地产开发企业所收取的委托代建服务费属于开发间接费的周围,原则上答当能够行为开发付出加计扣除。

    2、税收实务操作过程中的仔细事项

     在土地增值税清理实务过程中,开发成本的列支内容会受到税务机关的高度偏重。而委托代建服务的费用付出是异国相关政策文件清晰赞成的,而且委托代建服务相符同答当清晰受托方全权代理委托方完善项主意构造与开发做事等详细的服务内容,尤其是当委托代建走为发生在存有相关相关或其他庞大益处配相符相关的两边间,在各地土地增值税清理的实务过程中存在肯定的争议。在土增清理时,提出与当地税务机关积极疏导后再进走相关的税务处理,毕竟成本批准扣除的前挑是当地税务机关审核确认才走。

文章来源:参考各地税务机关政策规定,【喜欢问财税】二次清理

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posted @ 21-05-29 11:12 admin  阅读:

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