【土添清理系列】(五)有/无产权车位成本扣除:土地添值税清理产权车位VS非产权车位的成本扣除原则

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      土地添值税清理地下车位的税务处理:(一)房地产开发企业将开发的片面房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,倘若产权未发生迁移,不征收土地添值税,在税款清理时不列收好,不扣除响答的成本和费用;(二)房地产开发企业开发建造的与清理项现在配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、炎力站、水厂、文体场馆、私塾、小儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1、建成后产权属于通盘业主一切的,其成本、费用能够扣除;2、建成后无偿移交给当局、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用能够扣除;3、建成后有偿转让的,答计算收好,并准予扣除成本、费用。(三)房地产开发企业出售已装修的房屋,其装修费用能够计入房地产开发成本。房地产开发企业的预挑费用,除另有规定表,不得扣除。

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一、地下无产权车位是否分摊土地成本?    一、土地成本的分摊原则

  《土地添值税暂走条例实走细目》(财法字[1995]6号)第九条规定,纳税人成片受让土地行使权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项现在金额的确定,可按转让土地行使权的面积占总面积的比例计算分摊,或按修建面积计算分摊,也可按税务组织确认的其他手段计算分摊。实务中清淡做法如下:

    1、分期开发的差别项现在间:占地面积法

    分期开发的项现在,属于多个分期共同的土地成本,答当根据【占地面积法】在差别的分期项现在之间进走分摊。

    2、同期开发的联相符项现在内:可售修建面积法

    联相符项现在内,答当区分差别的物业形态清淡住宅、非清淡住宅和其他房地产类型,将土地成本根据【可售修建面积法】在差别物业之间进走分摊。    【解读】地下车位是否分摊土地成本?    地下车位是否分摊土地成本的根本判定原则是房地产开发企业在拿地时,根据自然资源和规划部分所收取的土地出让金的组成进走区别处理,即自然资源和规划部分在计算土地出让金时,倘若包括地下空间,则答分摊土地成本;倘若不包括地下空间,则不该分摊土地成本。     因为地下修建分人防和非人防两片面,其中非人防片面属于规划内的具有产权的开发产品,人防片面不属于规划内的无产权片面。土地成本清淡必要在总修建面积(不含人防)中进走分摊,但对转让的地下人防改建的无产权车位/地下室等,不分摊土地成本,也不计算出售收好。即倘若地下修建面积属于【计容面积】,则地下修建答该分摊土地成本;倘若地下车位修建面积不属于计容面积,则不必要分摊土地成本。     下面结相符地方税务组织的规定来比对参考下:    (一)根据《湖北省地方税务局关于进一步规范土地添值税征管做事的若干偏见》(鄂地税发〔2013〕44号)第六条关于地下修建物土地成本分摊题目规定:    (1)房地产开发项现在在取得土地行使权时,已足1-3个条件可分摊土地成本:【1】申报建设规划含地下修建,【2】且将地下修建纳入项现在容积率的计算周围,【3】并列入产权出售的,其地下修建物可分摊项现在对答的土地成本——如交纳土地出让金的【非人防地下车库】,在整个开发项现在标土地行使证中会标明地下车库的土地行使年限和首止日期,同时取得'车库出售允诺证’,在计算地下车库土地添值税扣除项现在时可分摊土地成本。    (2)其他不纳入项现在容积率计算周围或不克挑供与取得本项现在土地行使权有相关表明的地下修建物,不得进走土地成本分摊。     综上,地下修建属于有产暂时计容的,答当分摊土地成本;否则,针对不计入容积率的无产权车位/地下室,根据配比原则请求,响答不分摊土地成本,即包括取得土地行使权所支付的金额以及土地征用及拆迁赔偿费均不得参与分摊给无产权车位/地下室。    【仔细】现在比较清晰的是【非产权车位片面】不参与分摊。因为规划部分在计算土地出让金时,清淡会考虑“计容”的片面计算土地出让金额,不参与计容片面的设施理论上能够不参与分摊。但地下产权车位是否参与分摊土地成本,需结相符当地详细税务政策请求进走判定,毕竟计算逻辑和税收政策是两码事,且土添税地域性太强。     各地土地成本分摊政策规定(片面举例)

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*文件原料来源于网络查询

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二、地下有产权车位如何分摊土地成本? 一、地下有产权车位分摊土地成本的规定

   (一)根据《湖北省地方税务局关于进一步规范土地添值税征管做事的若干偏见》(鄂地税发〔2013〕44号)第五条关于取得土地行使权所支付金额计算分摊题目的规定:  1、对于成片受让土地行使权后,分期分批开发、转让房地产的,原则上答按分期开发项现在(以《建设工程规划允诺证》为单位)【占地面积】占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地行使权所支付的金额和土地征用及拆迁赔偿费(以下简称“土地成本”);

    2、联相符项现在中建造差别类型房地产开发产品的,按差别类型房地产开发产品的【修建面积】占该项现在总修建面积的比例计算分摊土地成本;

    3、但对占地相对自力的差别类型房地产,答按该类型房地产【占地面积】占该项现在房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 

   (二)根据《国家税务总局福建省税务局关于土地添值税若干政策题目的公告》(福建省税务局2018年第21号公告)第五条关于联相符清理单位差别类型间扣除项现在金额的分摊题目的规定:

  联相符清理单位中包含清淡住房、非清淡住房和非住房差别类型房地产的,其扣除项现在金额在差别类型房地产间,原则上按【可售面积】计算分摊,也可按税务组织确认的其他相符理手段计算分摊。其他相符理手段由各设区市、平潭实验区税务组织清晰。

    福建省税务局在《关于市十五届人大四次会议第0248号提出的答复》中挑到:

    1、长期以来,吾局对于土地成本的分摊,都是根据受好原则、按可售面积在差别类型房地产间进走分摊。税务新机组成立后,吾局考虑到房地产项现在之间情况各不相通、迥异很大,差别的分摊手段都会导致“有的项现在受好、有的项现在受损”,所以,为了保持税收政策的不息性、安详性和相对公平,吾局依据省局的授权,发布了《国家税务总局福州市税务局关于土地添值税若干政策题目的公告》(福州市税务局公告2018年第1号),欧宝品牌规定土地成本在联相符清理单位差别类型房地产间根据【可售面积】计算分摊。

    2、近期,考虑到地下车位(库)厉格根据可售面积分摊土地成本,能够造成片面房地产开发项现在“三条线”添值额不平衡,为凿凿减轻企业税收义务,吾局搜集对比了全国各地对于地下车位(库)分摊土地成本的政策口径,积极向土地管理部分询问和征求偏见,并听取了片面纳税人的偏见提出,于近期对地下车位(库)分摊土地成本的口径进走了调整,对地下一层、二层、三层(包括三层以下)的地下车位(库),参照《福州市城市地下空间开发行使管理手段(试走)》的规定,并【经主管税务组织确认】,纳税人可别离按50%、20%、10%折算其可售面积,计算分摊取得土地行使权所支付的金额。   

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三、地下无产权车位成本的计算与处理 一、转让无产权车位是否并入土添清理周围    关于地下无产权车位的转让题目,税务总局层面对此未作出清晰规定,各地税务组织对地下无产权车位的转让题目规定纷歧,实走口径也不联相符。在土地添值税清理实务中,清淡存在两栽处理手段:一栽手段是不纳入土添清理周围。转让无产权车位取得的收好不纳入计算周围,同时其对答的成本费用也不批准扣除;另一栽手段是纳入土添清理周围。转让无产权车位长期行使权取得的收好根据内心重于式样的原则计算在内,同时批准扣除响答的成本费用。税务总局层面:(一)不纳入土添清理周围

    《国家税务总局关于房地产开发企业土地添值税清理管理相关题目的知照》 (国税发〔2006〕187号)第三条关于非直接出售和自用房地产的收好确定,(二)房地产开发企业将开发的片面房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,倘若【产权未发生迁移】,不征收土地添值税,在税款清理时不列收好,不扣除响答的成本和费用。

(二)纳入土添清理周围   《国家税务总局关于房地产开发企业土地添值税清理管理相关题目的知照》 (国税发〔2006〕187号)第四条关于土地添值税的扣除项规定,(三)房地产开发企业开发建造的与清理项现在配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、炎力站、水厂、文体场馆、私塾、小儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:   1、建成后产权属于通盘业主一切的,其成本、费用能够扣除;   2、建成后无偿移交给当局、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用能够扣除;   3、建成后有偿转让的,答计算收好,并准予扣除成本、费用。

【解读】纳不纳入土添清理周围,文件依据竟在联相符份文件中引用,理解差别实走口径则差别,这也是导致各地方详细实走时标准纷歧的因为。此份文件出台较早,后续也不息未更新,从而对今天房地产企业土添清理所面临的题目请示意义有限。

各地方层面:(一)不纳入土添清理周围    

   1、山东省

    根据《山东省地方税务局土地添值税“三控一促”管理手段》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第三十三条规定,房地产开发企业处置行使地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收好,不计入土地添值税收好,凡按规定无偿移交给当局、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用。 

   2、贵州省

   《贵州省土地添值税清理管理手段》(贵州省地方税务局公告2016年第13号)第三十四条规定,房地产开发企业单独出售无产权的车库(位)等不克办理产权的其他房地产的,不确认土地添值税计税收好,不扣除响答的成本和费用。

    3、辽宁省

    《辽宁省地方税务局关于清晰土地添值税清理相关题目的知照》(辽地税函[2012]92号)第五条关于地下停车位等取得收好和清理扣除题目规定,无产权地下停车位取得的收好,不计入土地添值税收好,其成本费用地方税务组织在土地添值税清理中不批准扣除。其他无产权的修建物等比照实走。

(二)纳入土添清理周围 

  1、江苏省 

    《江苏省地方税务局公告关于土地添值税若干题目的公告》(苏地税规[2015]8号)第四条关于车库(车位、储藏室等)题目的规定,(二)不克办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地添值税清理管理相关题目的知照》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定实走。即(1)建成后产权属于通盘业主一切的,其成本、费用能够扣除;(2)建成后无偿移交给当局、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用能够扣除;(3)建成后有偿转让的,答计算收好,并准予扣除成本、费用。

  2、浙江省

    《浙江省地方税务局关于土地添值税若干政策题目的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第五条关于让渡无产权的车库(车位)、储藏室等行使权的征收规定,对房地产开发企业以转让行使权或挑供长期行使权的式样,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等行使权的,其取得的让渡收好答按以下规定计算征收土地添值税。

    (1)对清理前取得的让渡收好答并入清理单位收好一并计算征收土地添值税。对差别类型房地产开发产品,答别离计算添值额的,让渡收好答根据【修建面积法】在差别类型可售房产之间进走分摊,别离并计差别类型可售房产的收好。

    (2)对清理后取得的让渡收好,根据该清理单位土地添值税清理时确定的税负率计算征收土地添值税,即:计算缴纳的答缴土地添值税=无产权房产让渡收好*该清理单位的清理税负率。

    3、江西省

    《国家税务总局江西省税务局关于土地添值税若干征管题目的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)第五条关于地下车库(位)的清理题目规定,(一)出售地下车库(位)取得的收好,岂论开具何栽票据,均计入“其他类型房地产”的转让收好;(二)对行使地下人防设施改造成地下车库(位)的,其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。

【解读】

    土地添值税税栽是各个税栽中地域性最强的一个,在税收实践过程中,房地产开发企业答当约请专科询问机构并积极与当地税务组织进走疏导,争夺最大水平的减免税收。

文章来源:参考各地税务组织政策规定,【喜欢问财税】二次清理

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posted @ 21-05-29 10:47 admin  阅读:

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